הדירה שרכשתם בבירת גרמניה ריקה מדיירים? • הזדמנות מצוינת לשדרג את הנכס ולהגדיל את התשואה באמצעות ריהוט, בניית מטבח והכנה למגורי שותפים.
דירות בברלין באות בכל מיני גדלים וצורות – מלופטים תעשייתיים רחבי ידיים ועד דירות פועלים קטנות בבנייני שיכונים משנות השמונים. אבל הדירות הפופולאריות ביותר הן אלה שממוקמות בתוך בנייני אלטבאו ישנים, מהסוג שנבנה לפני יותר ממאה שנה.
חדרים ענקיים, רצפות פרקט מבריקות, תקרות גבוהות, דלתות עץ מרשימות, חלונות מעוטרים שמשקיפים אל תוך חצרות פנימיות מטופחות. הצעירים האופנתיים שמציפים את ברלין פשוט הרוסים על דירות האלטבאו האלה. לא צריך להתאמץ יותר מדי כדי שהן יראו טוב ויש להן אופי מהמם.
המשקיעים הזרים, כמובן, גם אוהבים את הדירות הללו מאוד. מי שמחפש דירה להשקעה בברלין לא יכול למצוא עסקה טובה יותר. הביקוש עבורן תמיד עולה על ההיצע. הן מושכות אליהן סטודנטים, אמנים וצעירים משכילים עם כסף, מה שאומר שתמיד אפשר למצוא עבורן דיירים ולא פחות חשוב – הן זולות משמעותית מדירות בבנייני נויבאו חדשים ויקרים, אבל מייצרות תשואה לא פחות גבוהה.
כדי להוציא מדירות אלטבאו ישנות את המקסימום שווה להשקיע בהן קצת. שיפוצים קטנים כמו שיוף רצפות עץ ישנות או בניית מטבח מודרני – הוצאה של לא יותר מכמה אלפי אירו בסך הכל – יכולים לשדרג את ערכה באופן משמעותי ולהגדיל את התשואה. גם שיפוצים יקרים יותר יכולים להשתלם. בשוק הדירות בברלין ניתן מדי פעם למצוא דירות ישנות במיוחד, עם שירותים בחדר המדרגות וללא חימום, שמוסקות עדיין בתנורי פחמים. הן זולות בהרבה מדירות משופצות, ואחרי חיבור להסקה מרכזית והתקנת חדר אמבטיה מודרני, ערכן עולה בצורה דרמטית.
דרך נוספת להגדיל את התשואה על ההשקעה בברלין היא לקפוץ לאיקאה ולקנות כמה רהיטים – ואז להשכיר את הדירה כדירה מרוהטת לתקופות מוגבלות. יש הרבה זרים שמגיעים לברלין לתקופות קצרות (אקדמאים, למשל) ולא מעוניינים לרכוש רהיטים משלהם. הם גם מוכנים לשלם יותר עבור דירה, אליה הם יכולים פשוט להיכנס עם מזוודה ולהתחיל לחיות.
אם הדירה מרווחת יחסית אפשר לשווק אותה כדירת שותפים, מה שמאפשר לגבות עליה שכר דירה גבוה מהרגיל משום הוא מתחלק בין כמה שוכרים. מגורים בשותפות מאוד פופולאריים בברלין, ודירות שותפים (המכונות בגרמנית WG) במיקומים טובים נחטפות תוך יום-יומיים מהרגע שמוציאים אותן לשוק.
את כל זה אפשר לעשות, כמובן ובמסגרת החוק הגרמני, רק אם הדירה שלכם ריקה משוכרים. רוב הדירות בברלין נמכרות כשהן מאוכלסות, עם דיירים בפנים ומכיוון שחוזי השכירות בגרמניה מגנים מאוד על השוכרים צריך לרוב להתאזר בסבלנות עד שהדיירים ייצאו מרצונם מהדירה ואז לשדרג את הנכס. אפשר גם, כמובן, לנהל מו"מ מסודר וחוקי לחלוטין עם השוכרים על יציאה מוקדמת מחוזה תמורת פיצוי כספי.
מעודכן לתאריך: אוגוסט 4, 2015